困難を極める貸宅地の評価
2009/09/08
貸宅地を評価する場合には、宅地の上に存する権利（借地権）の評価をまず整理しなければなりません。
借地権の評価は、その借地権の目的となっている宅地の自用地（借地などの他の権利が設定されていない土地等）としての評価に、その宅地に係る借地権割合がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長の定める割合を乗じて計算した金額により評価します。
(算式) 借地権の価額＝自用地の価額×借地権割合 (例えば30%の地域)
相続税の評価額は、あくまでも時価（客観的な交換価値）を示す価額とされている。貸宅地の実態価額と相続税評価額との乖離（高すぎる）が、大きく、相続税の課税評価額を押し上げている。
（対策としては）
- 一部貸宅地を、借地人（Ｂ）に売却し時価の認定をする。
（貸宅地70％→貸宅地42％になった事例） - 不動産鑑定評価額（収益還元法）による貸宅地の評価
現状では、賃料の設定に恣意的要素も多く、収益還元法で求めた貸宅地の時価を直ちに、国税当局が認めるというわけではありません。
- 貸宅地の評価額を下げるためには、一部貸宅地を売却して時価を認定する
- 傾斜地等については、不動産鑑定評価額を採用する。
- 沖縄県の一部地域の貸宅地については、特例的評価方法が認められている
